遠雄董事長趙藤雄出新招，「二代宅」轉(zhuǎn)向「二代城」，大玩「土地期貨市場」

【MyGoNews廖賢龍/臺北報導】遠雄建設(shè)大舉招集有意進行都市更新的民眾，把二代宅口號轉(zhuǎn)變?yōu)槎?，聲勢浩大宣示要進軍都市更新市場，透露出不尋常的思維及策略轉(zhuǎn)變，「由現(xiàn)貨市場轉(zhuǎn)向期貨市場」釋放出來的訊息也引起房地產(chǎn)界關(guān)注房地產(chǎn)市場未來趨勢。

遠雄建設(shè)近日在媒體大幅刊登廣告，尋找有意願進行都市更新的民眾共築二代城的夢想，看似擴展業(yè)務(wù)的舉動背後，已透露出該集團對房地產(chǎn)市場趨勢有新思維，房地產(chǎn)市場人士也好奇，具指標性的大型建商這種思維策略對後續(xù)房地產(chǎn)市場研判的準確度，各方勢必對這訊息會進行不同的解讀。

都市更新整合業(yè)者的新臺灣開發(fā)整合公司執(zhí)行長游榮富指出，「從現(xiàn)貨轉(zhuǎn)為期貨」的經(jīng)營策略是遠雄建設(shè)這次釋放出來的訊息，目前在大臺北地區(qū)要取得土地必須以市價或高於市價才有機會，但以自有資金取得土地在三年內(nèi)開發(fā)的效益有多大，已經(jīng)是現(xiàn)在大家解讀中央銀行打房策略下的最大變數(shù)；如果透過都市更新同樣取得土地進行開發(fā)，同樣是花三年後結(jié)算效益，這種期貨方式操作的利益可能很高，但風險小很多，因為建商不必拿出自有資金購買土地，也不必承受貸款的壓力。

其次，游榮富認為，遠雄建設(shè)近年在大臺北地區(qū)的林口、三峽及新莊副都心的大舉造鎮(zhèn)推出「二代宅」，經(jīng)營下來的戶數(shù)已相當龐大，現(xiàn)在將戰(zhàn)線似乎要拉回都市中心區(qū)內(nèi)，顯然接下來要針對的客戶群已有所不同，這對房地產(chǎn)區(qū)域市場的轉(zhuǎn)變隱含一些意義在其中。

資金週轉(zhuǎn)運用也是新思維背後的意義所在，花10億元購買土地，自有資金要準備二至三成，以3億元自有資金計算，不計算其利息，投入一個建案大概要三年時間；同樣是整合好一個都市更新案件的動工開發(fā)也要三年的話，游榮富估算，從整合到拆屋準備動工興建只要5000萬元，所以，同樣投入3億元，可以進行一個建案，也可以進行6個都更案，其效益不難看出。

都市更新案向來被視為「看得到，吃不到！」遠雄建設(shè)為何大手筆宣示要朝這塊大餅發(fā)展，尤其是主觀條件的都更人才到位與否，房地產(chǎn)業(yè)者保守估計一個都市更新案要進行5至10年才有機會完成，現(xiàn)在投入要花的時間如何估算？如果從媒體宣傳效果分析，就不難窺出其如意算盤─「盤個案」！如果接手已經(jīng)進行一些階段的都更案，整個時程就縮短很多，需要投入的資源也節(jié)省很多。這作法已有先例，第一銀行打出「尚華仁愛大樓」都更案名聲後，市場傳言有200個都更案在排隊，這種宣示效果自然會吸引一些案件移轉(zhuǎn)。當然以遠雄建設(shè)銷售幾個特區(qū)傳出的捷報，媒體是否還有多餘版面可供宣示另一種經(jīng)營業(yè)務(wù)也可能是其策略之一。

都市更新案件越來越被重視，除了政策大力支持，現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場土地價格及建案銷售壓力，也都是建商轉(zhuǎn)向的原因，但遠雄建設(shè)的帶頭是否在業(yè)界及市場產(chǎn)生發(fā)酵作用，也將受到社會大眾關(guān)切。